饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子(qián)应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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